전세사기 피하는 법 · 전세가율 계산과 체크리스트

전세가율과 깡통 위험 비율

집이 경매로 넘어가면 보통 시세보다 낮게 낙찰되고, 경매 비용과 체납 세금, 먼저 등기된 근저당이 먼저 돈을 가져가요. 그래서 빚과 보증금을 합친 금액이 집값에 가까울수록 내 보증금을 다 돌려받기 어려워요.

근저당은 등기부등본 을구에 적힌 “채권최고액”을 넣어요. 실제 대출의 120~130%라 보수적으로 계산돼요.

HUG 전세보증보험 가입 기준

주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증은 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 HUG가 대신 주는 상품이에요. 2023년 5월부터 기준이 강화되어 아래 조건을 모두 채워야 해요.

• 선순위 채권 + 보증금 ≤ 주택가격 × 90%
• 주택가격: 아파트는 KB·부동산원 시세, 빌라·다세대처럼 시세가 없으면 공시가격 × 140%를 써요. 그래서 빌라는 사실상 공시가격의 126%까지만 보증돼요.
• 보증금 수도권 7억 원, 그 밖 지역 5억 원 이하

계약 전 체크리스트

1. 시세 확인 — 국토교통부 실거래가 공개시스템, HUG 안심전세 앱에서 같은 단지·비슷한 빌라 매매가를 확인해요. 신축 빌라는 분양가가 부풀려진 경우가 많아요.
2. 등기부등본 — 갑구에서 소유자와 가압류·가처분·신탁을, 을구에서 근저당 채권최고액을 확인해요. 신탁 등기된 집은 신탁회사 동의 없이 계약하면 보호받기 어려워요.
3. 건축물대장 — 위반건축물이면 보증보험·전세대출이 막혀요. 근린생활시설을 주택으로 쓰는 “근생 빌라”도 주의하세요.
4. 집주인 세금 체납 — 보증금이 1,000만 원을 넘으면 집주인 동의 없이도 세무서·지자체에서 미납 국세·지방세를 열람할 수 있어요. 체납 세금은 내 보증금보다 먼저 가져가요.
5. 선순위 임차인 — 다가구주택은 확정일자 부여현황과 전입세대 열람으로 다른 세입자 보증금 합계를 확인해요.
6. 특약 — “잔금일 다음 날까지 근저당 등 새 권리를 설정하지 않는다, 위반 시 계약 해제·보증금 반환”, “보증보험 가입이 안 되면 계약 무효” 같은 문구를 넣어요.

이미 계약했다면

• 잔금일에 바로 전입신고 + 확정일자를 받아요(정부24·주민센터). 전월세 신고(임대차 신고)를 하면 확정일자가 자동으로 부여돼요.
• 보증보험은 계약 기간의 절반이 지나기 전까지 가입할 수 있어요. 가입할 수 있다면 최대한 빨리 드는 게 좋아요.
• 만기 때 집주인이 보증금을 못 돌려주면 임차권등기명령을 신청한 뒤 이사해야 대항력과 우선변제권이 유지돼요.
• 피해가 의심되면 전세피해지원센터(국번 없이 1533-8119)와 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 지원을 확인하세요.