A entrada mínima do financiamento imobiliário é, em regra, de 20% do valor do imóvel no SAC — a Caixa financia até 80% no SBPE. No Price a cota costuma ser menor (até 70%), ou seja, 30% de entrada. No Minha Casa Minha Vida o subsídio e o FGTS podem reduzir bastante o que sai do bolso.
Mas o mínimo não é necessariamente o ideal. Neste guia, a conta de um imóvel de R$ 500.000 com 20%, 30%, 40% e 50% de entrada mostra quanto cada real a mais economiza em juros — e quais custos não entram no financiamento.
Quanto de entrada dar: imóvel de R$ 500.000
| Entrada | Valor | Financiado | 1ª SAC 30a | Renda mínima | Juros totais | Economia |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 20% | R$ 100.000 | R$ 400.000 | R$ 4.662 | R$ 15.542 | R$ 641.018 | R$ 0 |
| 30% | R$ 150.000 | R$ 350.000 | R$ 4.080 | R$ 13.599 | R$ 560.891 | R$ 80.127 |
| 40% | R$ 200.000 | R$ 300.000 | R$ 3.497 | R$ 11.656 | R$ 480.764 | R$ 160.255 |
| 50% | R$ 250.000 | R$ 250.000 | R$ 2.914 | R$ 9.713 | R$ 400.636 | R$ 240.382 |
Subir a entrada de 20% para 30% (R$ 50.000 a mais) reduz a primeira parcela SAC em R$ 583 e corta R$ 80.127 de juros. Cada real a mais de entrada evita cerca de 1,60 real de juros em 30 anos.
Entrada maior ou reserva de emergência?
Antes de colocar tudo na entrada, guarde uma reserva de 6 meses de despesas — incluindo a nova parcela. Imprevistos no primeiro ano (reforma, mudança, móveis) são comuns, e um financiamento atrasado gera multa e juros de mora. Dinheiro que sobrar depois pode virar amortização extra, que tem efeito parecido com uma entrada maior.
Fontes para a entrada
- Poupança e investimentos próprios.
- Saldo do FGTS (seu e do cônjuge).
- Subsídio do Minha Casa Minha Vida nas Faixas 1 e 2.
- Parcelamento da entrada direto com a construtora, em imóveis na planta (veja planta ou usado).
- Venda de outro imóvel ou consórcio contemplado.
Custos que não entram na entrada
Além da entrada, separe cerca de 4% a 5% do valor do imóvel para ITBI, registro e avaliação — num imóvel de R$ 500.000, uns R$ 20.000 a R$ 25.000. Esses custos raramente são financiados. Detalhes em custos de compra: ITBI, escritura e registro.
Perguntas frequentes
Qual a entrada mínima para financiar um imóvel?
Em geral 20% do valor no SAC (cota de até 80% na Caixa) e cerca de 30% no Price, além de 4% a 5% para ITBI e cartório.
Dá para financiar 100% do imóvel?
Não pelo SBPE. No Minha Casa Minha Vida, o subsídio e o FGTS podem cobrir quase toda a entrada nas faixas mais baixas.
Vale a pena dar uma entrada maior?
Reduz juros e parcela: num imóvel de R$ 500.000, ir de 20% para 30% economiza R$ 80.127 em juros. Mas mantenha uma reserva de emergência.
Posso usar o FGTS na entrada?
Sim, se cumprir as regras: 3 anos de FGTS, sem outro imóvel na cidade e imóvel residencial no SFH.
A entrada pode ser parcelada?
Em imóveis na planta, a construtora costuma parcelar a entrada durante a obra; em imóveis usados ela é paga à vista ao vendedor.
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Fontes e premissas
- Taxa Caixa SBPE/SFH: TR + 10,99% a 11,49% a.a. (dados Caixa, mar/2026, via SPImóvel); usamos 11,19% a.a. + TR, taxa de balcão do ranking de bancos 2026 (Larya). Taxa tratada como efetiva anual (0,8878% ao mês).
- Selic: 13,75% a.a., decisão do Copom de 16/09/2026 (Banco Central do Brasil); próxima reunião em 3–4/11/2026.
- TR: média de 0,165% ao mês em jan–out/2026 (acumulado de 1,659% no ano, BCB).
- Minha Casa Minha Vida: limites de renda e de imóvel em vigor desde 22/04/2026 (Ministério das Cidades / Caixa).
- Seguros obrigatórios (MIP e DFI) e tarifas não estão incluídos nas parcelas; consulte o CET na simulação oficial do banco. Valores em 03/11/2026, sem caráter de consultoria financeira.