Na compra de imóvel na planta você paga a entrada parcelada à construtora durante a obra (corrigida pelo INCC) e só financia o saldo na entrega — ou, no financiamento direto pela Caixa na planta, paga juros de obra desde a assinatura. No imóvel usado o financiamento começa na hora, mas a entrada precisa estar disponível à vista.
Qual compensa mais depende do seu caixa hoje, do aluguel que você paga enquanto espera e do risco que aceita correr. Veja as diferenças principais e um roteiro para decidir.
Planta x usado: diferenças no financiamento
| Imóvel na planta | Imóvel usado | |
|---|---|---|
| Entrada | Parcelada com a construtora durante a obra | À vista, na assinatura |
| Correção | INCC sobre o saldo com a construtora | Só TR após o financiamento |
| Juros de obra | Sim, se financiado na planta pelo banco | Não |
| Mudança | Após a entrega (2–3 anos) | Imediata |
| Aluguel | Continua pagando durante a obra | Para de pagar |
| Riscos | Atraso de obra, distrato, acabamento | Manutenção, documentação do vendedor |
| ITBI | Na entrega/registro | Na compra |
O INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) corrige o saldo devedor com a construtora enquanto a obra não termina. Em anos de alta de materiais e mão de obra, ele pode elevar bastante o valor que você vai financiar na entrega. Já os juros de obra (ou "taxa de evolução de obra") são cobrados pelo banco quando o financiamento é assinado ainda na planta: você paga só juros e encargos sobre a parte já liberada à construtora, e a amortização começa depois da entrega.
Quanto custam os juros de obra: exemplo
Num financiamento de R$ 320.000 liberado à construtora em 24 parcelas iguais durante a obra, à taxa de 11,19% ao ano, os juros de obra começam em R$ 118 no primeiro mês e chegam a R$ 2.841 no último, somando R$ 35.513 em dois anos — sem reduzir em nada o saldo devedor.
Somando o aluguel que você continua pagando, o custo real de esperar a obra pode passar de R$ 60 mil a R$ 80 mil em dois anos. Em compensação, imóveis na planta costumam ter preço de lançamento menor e a entrada parcelada facilita para quem não tem o valor à vista.
Como decidir
- Some todos os custos até a mudança: entrada corrigida pelo INCC, juros de obra e aluguel.
- Compare com o preço de um usado equivalente na mesma região, já incluindo uma possível reforma.
- Pesquise a construtora (obras entregues, processos, registro da incorporação no cartório).
- Veja se o imóvel entra no Minha Casa Minha Vida — muitos lançamentos econômicos são vendidos já enquadrados no programa.
- Calcule a parcela final com o saldo previsto na entrega — veja por exemplo imóvel de R$ 300 mil e renda necessária.
Perguntas frequentes
É melhor comprar imóvel na planta ou usado?
Na planta a entrada é parcelada e o preço pode ser menor, mas há INCC, juros de obra e aluguel até a entrega. O usado permite mudar na hora, mas exige entrada à vista.
O que são juros de obra?
Encargos cobrados pelo banco durante a construção sobre o valor já liberado à construtora. Não amortizam a dívida.
O que é INCC?
Índice Nacional de Custo da Construção, que corrige o saldo devido à construtora durante a obra.
Posso usar o FGTS em imóvel na planta?
Sim, se cumprir as regras do FGTS, normalmente no momento da assinatura do contrato com o banco.
A Caixa financia imóvel usado?
Sim, pelo SBPE e pelo Minha Casa Minha Vida, dentro dos limites de cota e de valor de cada linha.
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Fontes e premissas
- Taxa Caixa SBPE/SFH: TR + 10,99% a 11,49% a.a. (dados Caixa, mar/2026, via SPImóvel); usamos 11,19% a.a. + TR, taxa de balcão do ranking de bancos 2026 (Larya). Taxa tratada como efetiva anual (0,8878% ao mês).
- Selic: 13,75% a.a., decisão do Copom de 16/09/2026 (Banco Central do Brasil); próxima reunião em 3–4/11/2026.
- TR: média de 0,165% ao mês em jan–out/2026 (acumulado de 1,659% no ano, BCB).
- Minha Casa Minha Vida: limites de renda e de imóvel em vigor desde 22/04/2026 (Ministério das Cidades / Caixa).
- Seguros obrigatórios (MIP e DFI) e tarifas não estão incluídos nas parcelas; consulte o CET na simulação oficial do banco. Valores em 03/11/2026, sem caráter de consultoria financeira.