Dá para usar o FGTS na entrada do financiamento se você somar pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, não tiver outro imóvel na cidade onde mora ou trabalha, não tiver financiamento ativo no SFH e o imóvel for residencial, urbano e avaliado em até R$ 2.250.000. Num imóvel de R$ 400.000, usar R$ 40.000 do fundo para reforçar a entrada derruba a primeira parcela SAC de R$ 3.730 para R$ 3.264 e economiza R$ 64.102 de juros.
O saque do FGTS para moradia é feito pelo próprio banco que concede o crédito, sem o dinheiro passar pela sua mão. Veja as regras, as três formas de uso e quanto você economiza.
Requisitos para usar o FGTS na compra do imóvel
- 3 anos de trabalho com FGTS, consecutivos ou não, na mesma ou em empresas diferentes.
- Não ter imóvel residencial (nem fração ideal maior que 40%) no município onde mora, trabalha ou pretende comprar, nem nos municípios vizinhos da região metropolitana.
- Não ter financiamento ativo no SFH em qualquer lugar do Brasil.
- Imóvel residencial urbano, para morar, enquadrado no SFH (avaliação até R$ 2.250.000).
- O imóvel não pode ter sido comprado com FGTS há menos de 3 anos.
O saldo de todas as contas (ativas e inativas) pode ser somado, e cônjuges ou companheiros podem juntar os saldos desde que ambos cumpram as condições.
Quanto o FGTS reduz a parcela: exemplo com imóvel de R$ 400.000
| FGTS usado | Entrada total | Financiado | 1ª SAC 30a | Renda mínima | Juros economizados |
|---|---|---|---|---|---|
| R$ 0 | R$ 80.000 | R$ 320.000 | R$ 3.730 | R$ 12.433 | R$ 0 |
| R$ 20.000 | R$ 100.000 | R$ 300.000 | R$ 3.497 | R$ 11.656 | R$ 32.051 |
| R$ 40.000 | R$ 120.000 | R$ 280.000 | R$ 3.264 | R$ 10.879 | R$ 64.102 |
| R$ 60.000 | R$ 140.000 | R$ 260.000 | R$ 3.031 | R$ 10.102 | R$ 96.153 |
| R$ 80.000 | R$ 160.000 | R$ 240.000 | R$ 2.797 | R$ 9.325 | R$ 128.204 |
Cada R$ 10 mil de FGTS na entrada tira cerca de R$ 117 da primeira parcela SAC e R$ 16.025 dos juros totais. Também reduz a renda exigida — o que pode ser a diferença entre ter ou não o crédito aprovado.
Três formas de usar o FGTS no financiamento
1. Na entrada
O uso mais comum: o saldo complementa ou substitui os 20% exigidos pelo banco. Funciona com imóveis novos, usados e na planta (neste caso, no momento da assinatura com o banco).
2. Para amortizar ou quitar o saldo devedor
Depois de contratado, o FGTS pode abater o saldo a cada 2 anos, reduzindo prazo ou parcela. Na Tabela Price o efeito sobre os juros é ainda maior — veja prazo ou parcela: o que reduzir.
3. Para pagar parte das prestações
O fundo pode cobrir até 80% do valor de 12 parcelas seguidas, desde que o financiamento seja no SFH e você não esteja com mais de três prestações em atraso. É uma folga temporária, útil em um ano de aperto.
Passo a passo
- Consulte o saldo no app FGTS e confira os requisitos.
- Informe ao banco, na simulação, que vai usar o FGTS — ele entra como recurso próprio.
- Assine a autorização de movimentação; o banco solicita a liberação à Caixa (agente operador).
- Depois do registro do contrato, o valor é transferido direto ao vendedor junto com o financiamento.
Quem aderiu ao saque-aniversário pode ter parte do saldo bloqueada como garantia de antecipação contratada com bancos; o valor bloqueado não pode ser usado na compra.
Perguntas frequentes
Quem pode usar o FGTS para comprar imóvel?
Quem tem pelo menos 3 anos de trabalho com FGTS, não possui imóvel na cidade onde mora ou trabalha, não tem financiamento ativo no SFH e compra imóvel residencial urbano de até R$ 2.250.000.
Posso usar o FGTS para pagar a entrada?
Sim. É a forma mais comum: o saldo complementa ou substitui a entrada e é transferido direto ao vendedor pelo banco.
De quanto em quanto tempo posso usar o FGTS para amortizar?
A cada 2 anos, reduzindo o prazo ou o valor das parcelas do financiamento no SFH.
Casal pode juntar o FGTS?
Sim, cônjuges ou companheiros podem somar os saldos se ambos cumprirem as condições e constarem no contrato.
Quanto economizo usando R$ 40 mil de FGTS?
Num imóvel de R$ 400.000 financiado em 30 anos no SAC a TR + 11,19%, cerca de R$ 64.102 em juros, e a primeira parcela cai R$ 466.
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Fontes e premissas
- Taxa Caixa SBPE/SFH: TR + 10,99% a 11,49% a.a. (dados Caixa, mar/2026, via SPImóvel); usamos 11,19% a.a. + TR, taxa de balcão do ranking de bancos 2026 (Larya). Taxa tratada como efetiva anual (0,8878% ao mês).
- Selic: 13,75% a.a., decisão do Copom de 16/09/2026 (Banco Central do Brasil); próxima reunião em 3–4/11/2026.
- TR: média de 0,165% ao mês em jan–out/2026 (acumulado de 1,659% no ano, BCB).
- Minha Casa Minha Vida: limites de renda e de imóvel em vigor desde 22/04/2026 (Ministério das Cidades / Caixa).
- Seguros obrigatórios (MIP e DFI) e tarifas não estão incluídos nas parcelas; consulte o CET na simulação oficial do banco. Valores em 03/11/2026, sem caráter de consultoria financeira.