Na amortização extraordinária, reduzir o prazo economiza mais juros; reduzir a parcela alivia o orçamento mas economiza menos. Num financiamento de R$ 320.000 em 30 anos (TR + 11,19%), um aporte de R$ 30.000 no 24º mês economiza R$ 309.401 de juros no Price reduzindo o prazo, contra R$ 64.334 reduzindo a parcela.
A amortização extra é um dos poucos jeitos de pagar menos juros sem trocar de banco. Ela pode ser feita a qualquer momento, com dinheiro próprio ou com o FGTS (a cada dois anos), e no crédito imobiliário para pessoa física não há multa por pagar antes. A pergunta é: o que pedir ao banco, prazo ou parcela?
Reduzir prazo ou parcela: a comparação em números
| Opção (aporte de R$ 30.000 no mês 24) | Juros totais | Economia | Prazo final | Parcela seguinte |
|---|---|---|---|---|
| SAC sem amortizar | R$ 512.815 | — | 360 meses | R$ 3.541 |
| SAC · reduzir prazo | R$ 427.683 | R$ 85.132 | 327 meses | R$ 3.274 |
| SAC · reduzir parcela | R$ 467.934 | R$ 44.880 | 360 meses | R$ 3.185 |
| Price sem amortizar | R$ 747.070 | — | 360 meses | R$ 2.964 |
| Price · reduzir prazo | R$ 437.668 | R$ 309.401 | 246 meses | R$ 2.964 |
| Price · reduzir parcela | R$ 682.736 | R$ 64.334 | 360 meses | R$ 2.683 |
No SAC reduzindo o prazo a amortização mensal continua a mesma (R$ 889) e a parcela seguinte cai só pelos juros menores (R$ 3.274) — o que muda é que o contrato termina 33 meses antes. Reduzindo a parcela, a amortização é recalculada e a prestação cai na hora para R$ 3.185.
No Price o efeito é ainda mais forte: como no começo a parcela é quase toda juros, cada real amortizado cedo corta muitos meses do fim do contrato. Os R$ 30.000 aplicados no mês 24 eliminam 114 parcelas de R$ 2.964.
Quanto antes, melhor
| Quando amortizar R$ 30.000 (Price, reduzir prazo) | Juros economizados | Prazo eliminado | Retorno por real |
|---|---|---|---|
| Mês 12 (ano 1) | R$ 332.476 | 122 meses | 11,1× |
| Mês 60 (ano 5) | R$ 245.506 | 92 meses | 8,2× |
| Mês 120 (ano 10) | R$ 157.595 | 63 meses | 5,3× |
| Mês 240 (ano 20) | R$ 47.379 | 26 meses | 1,6× |
Cada real amortizado deixa de render juros de 11,19% ao ano + TR pelo resto do contrato. Por isso o mesmo aporte vale muito mais no início. Nenhuma aplicação de renda fixa conservadora rende, depois do imposto, a taxa de um financiamento imobiliário — salvo se você precisar dessa reserva para emergências.
Quando reduzir a parcela faz mais sentido
- Sua renda caiu ou vai cair (aposentadoria, licença, troca de emprego).
- A parcela está acima de 30% da renda e aperta o orçamento.
- Você quer ganhar folga para outra meta, sabendo que vai pagar mais juros do que reduzindo o prazo.
Dica: peça ao banco o boleto de amortização no app (na Caixa, pelo app Habitação) e confira a nova planilha. Usando o FGTS, a amortização pode ser feita a cada dois anos — veja regras do FGTS.
Perguntas frequentes
É melhor amortizar o prazo ou a parcela?
Reduzir o prazo economiza mais juros. Em R$ 320.000 no Price, R$ 30.000 no mês 24 poupam R$ 309.401 reduzindo o prazo e R$ 64.334 reduzindo a parcela.
Tem multa para amortizar financiamento imobiliário?
Não. Para pessoa física, a quitação ou amortização antecipada é feita sem multa, com redução proporcional dos juros.
Posso usar o FGTS para amortizar?
Sim, no SFH, a cada dois anos, escolhendo reduzir o prazo ou a parcela.
Vale mais a pena amortizar ou investir?
Com taxa de 11,19% + TR, poucas aplicações seguras rendem mais depois do imposto. Mantenha antes uma reserva de emergência.
Amortizar no SAC também compensa?
Sim. No exemplo, reduzir o prazo no SAC economiza R$ 85.132 de juros.
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Fontes e premissas
- Taxa Caixa SBPE/SFH: TR + 10,99% a 11,49% a.a. (dados Caixa, mar/2026, via SPImóvel); usamos 11,19% a.a. + TR, taxa de balcão do ranking de bancos 2026 (Larya). Taxa tratada como efetiva anual (0,8878% ao mês).
- Selic: 13,75% a.a., decisão do Copom de 16/09/2026 (Banco Central do Brasil); próxima reunião em 3–4/11/2026.
- TR: média de 0,165% ao mês em jan–out/2026 (acumulado de 1,659% no ano, BCB).
- Minha Casa Minha Vida: limites de renda e de imóvel em vigor desde 22/04/2026 (Ministério das Cidades / Caixa).
- Seguros obrigatórios (MIP e DFI) e tarifas não estão incluídos nas parcelas; consulte o CET na simulação oficial do banco. Valores em 03/11/2026, sem caráter de consultoria financeira.