Quem compra um imóvel financiado paga, além da entrada, o ITBI (2% a 3% do valor na maioria das capitais), o registro do contrato no cartório de imóveis e a avaliação de engenharia do banco. Na soma, conte com 4% a 5% do valor do imóvel à vista — R$ 15 mil a R$ 20 mil num imóvel de R$ 400 mil.
No financiamento bancário o contrato tem força de escritura pública, então não é preciso pagar escritura em tabelião: o contrato é registrado direto no cartório de imóveis. Veja cada custo, os descontos possíveis e uma tabela por valor de imóvel.
Quanto custa comprar um imóvel financiado (tabela)
| Imóvel | Entrada 20% | ITBI (3%) | Registro e taxas (≈1%) | Total à vista |
|---|---|---|---|---|
| R$ 200 mil | R$ 40.000 | R$ 6.000 | R$ 2.000 | R$ 48.000 |
| R$ 300 mil | R$ 60.000 | R$ 9.000 | R$ 3.000 | R$ 72.000 |
| R$ 500 mil | R$ 100.000 | R$ 15.000 | R$ 5.000 | R$ 120.000 |
| R$ 800 mil | R$ 160.000 | R$ 24.000 | R$ 8.000 | R$ 192.000 |
Estimativas para um imóvel em cidade com ITBI de 3%. Os emolumentos de registro seguem tabelas estaduais e variam por estado; o "≈1%" inclui registro, certidões e avaliação, e serve como ordem de grandeza. Peça ao cartório o orçamento exato antes da assinatura.
ITBI: o imposto da transmissão
O ITBI é municipal e cobrado sobre o maior valor entre o preço de compra e o valor venal de referência da prefeitura. São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte cobram 3%; outras cidades cobram 2% ou têm alíquotas reduzidas sobre a parte financiada pelo SFH. Muitas prefeituras dão desconto para imóveis do Minha Casa Minha Vida.
O pagamento do ITBI é exigido antes do registro. Em alguns bancos, o ITBI e as custas podem ser incluídos no financiamento, aumentando o valor financiado — o que eleva os juros. Compare antes de aceitar.
Outros custos do primeiro ano
- Seguros MIP e DFI: já vêm na parcela do financiamento.
- Avaliação de engenharia: cobrada pelo banco na contratação, em torno de alguns milhares de reais.
- Mudança, reforma e móveis: planeje uma reserva separada.
- IPTU e condomínio: passam a ser seus a partir da entrega das chaves.
Com esses números, reveja a entrada ideal e se o FGTS pode cobrir parte da conta.
Perguntas frequentes
Quanto custa o ITBI?
Em geral de 2% a 3% do valor do imóvel; 3% em São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte.
Preciso pagar escritura no financiamento?
Não. O contrato de financiamento bancário tem força de escritura pública e é registrado direto no cartório de imóveis.
Quanto separar para os custos de compra?
Cerca de 4% a 5% do valor do imóvel, além da entrada.
Tem IOF no financiamento imobiliário?
Não. O financiamento habitacional é isento de IOF para pessoas físicas.
Posso financiar o ITBI?
Alguns bancos permitem incluir ITBI e custas no valor financiado, mas isso aumenta os juros pagos ao longo do contrato.
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Fontes e premissas
- Taxa Caixa SBPE/SFH: TR + 10,99% a 11,49% a.a. (dados Caixa, mar/2026, via SPImóvel); usamos 11,19% a.a. + TR, taxa de balcão do ranking de bancos 2026 (Larya). Taxa tratada como efetiva anual (0,8878% ao mês).
- Selic: 13,75% a.a., decisão do Copom de 16/09/2026 (Banco Central do Brasil); próxima reunião em 3–4/11/2026.
- TR: média de 0,165% ao mês em jan–out/2026 (acumulado de 1,659% no ano, BCB).
- Minha Casa Minha Vida: limites de renda e de imóvel em vigor desde 22/04/2026 (Ministério das Cidades / Caixa).
- Seguros obrigatórios (MIP e DFI) e tarifas não estão incluídos nas parcelas; consulte o CET na simulação oficial do banco. Valores em 03/11/2026, sem caráter de consultoria financeira.