Resposta curta: um financiamento imobiliário de R$ 500 mil (80% financiado = R$ 400.000) custa R$ 4.662 na primeira parcela SAC ou R$ 3.705 por mês no Price, em 30 anos à taxa de TR + 11,19% a.a. da Caixa. A renda familiar mínima exigida fica perto de R$ 15.542 (SAC) — e o total de juros passa de R$ 641.018.
Abaixo estão as contas completas: primeira e última parcela, juros totais em 30 e 35 anos, renda necessária, efeito da TR, dinheiro para a entrada e os custos de cartório, e como fica a mesma compra em imóveis de valor próximo. Todas as parcelas são calculadas sem seguros (MIP e DFI) e sem tarifas, que o banco soma à prestação.
Parcela SAC e Price de um imóvel de R$ 500 mil em 30 e 35 anos
| Sistema e prazo | 1ª parcela | Última parcela | Juros totais | Total pago | Renda mínima |
|---|---|---|---|---|---|
| SAC 30 anos | R$ 4.662 | R$ 1.121 | R$ 641.018 | R$ 1.041.018 | R$ 15.542 |
| Price 30 anos | R$ 3.705 | R$ 3.705 | R$ 933.837 | R$ 1.333.837 | R$ 12.350 |
| SAC 35 anos | R$ 4.504 | R$ 961 | R$ 747.559 | R$ 1.147.559 | R$ 15.012 |
| Price 35 anos | R$ 3.640 | R$ 3.640 | R$ 1.128.898 | R$ 1.528.898 | R$ 12.134 |
A diferença entre os dois sistemas aparece logo no primeiro boleto: no SAC você paga R$ 957 a mais por mês no começo, porque a amortização é fixa (R$ 1.111 por mês) e os juros incidem sobre o saldo cheio. A parcela SAC cai R$ 10 a cada mês e fica abaixo da Price a partir da 99ª parcela (ano 9). No fim das contas o Price custa R$ 292.819 a mais em juros em 30 anos — 181 salários mínimos.
Esticar o prazo para 35 anos (420 meses) alivia pouco: a primeira parcela SAC desce R$ 159 e a Price R$ 65, mas os juros sobem R$ 106.540 no SAC. Na Caixa, o prazo de 420 meses vale para o SAC; no Price o limite costuma ser de 360 meses e a cota financiada menor (até 70%), por isso a linha "Price 35 anos" serve de comparação com outros bancos.
Qual renda é preciso ter para financiar R$ 500 mil?
| Sistema | Renda (30%) | Renda (25%, folga) | Por pessoa (casal) |
|---|---|---|---|
| SAC 30 anos | R$ 15.542 | R$ 18.650 | R$ 7.771 |
| Price 30 anos | R$ 12.350 | R$ 14.820 | R$ 6.175 |
| SAC 35 anos | R$ 15.012 | R$ 18.015 | R$ 7.506 |
| Price 35 anos | R$ 12.134 | R$ 14.561 | R$ 6.067 |
Os bancos limitam a prestação a cerca de 30% da renda bruta familiar. Como no SAC a maior parcela é a primeira, é ela que define a aprovação: para financiar R$ 400.000 são necessários R$ 15.542 por mês em 30 anos. No Price, que começa mais baixo, a renda exigida cai para R$ 12.350 — essa é a principal razão de muita gente escolher o Price mesmo pagando mais juros. Para ter uma ideia do que isso significa no contracheque, veja o salário líquido de R$ 16.000 em 2026.
A renda pode ser composta por até três pessoas (cônjuge, parentes) e o banco também considera outras dívidas: um financiamento de carro de R$ 900 por mês, por exemplo, reduz em R$ 900 a parcela máxima permitida. Se a sua renda for menor que a da tabela, as saídas são aumentar a entrada, usar o FGTS, alongar o prazo ou procurar um imóvel mais barato — veja quanto preciso ganhar para financiar.
Saldo devedor ano a ano
| Ano | Parcela SAC (mês 12 do ano) | Saldo SAC | Juros na parcela Price | Saldo Price |
|---|---|---|---|---|
| 1 | R$ 4.554 | R$ 386.667 | R$ 3.536 | R$ 398.062 |
| 5 | R$ 4.080 | R$ 333.333 | R$ 3.446 | R$ 387.886 |
| 10 | R$ 3.489 | R$ 266.667 | R$ 3.265 | R$ 367.297 |
| 15 | R$ 2.897 | R$ 200.000 | R$ 2.957 | R$ 332.306 |
| 20 | R$ 2.305 | R$ 133.333 | R$ 2.434 | R$ 272.837 |
| 25 | R$ 1.713 | R$ 66.667 | R$ 1.544 | R$ 171.769 |
| 30 | R$ 1.121 | R$ 0 | R$ 33 | R$ 0 |
No primeiro ano do Price você paga R$ 42.523 de juros e só R$ 1.938 de amortização — 96% de cada parcela vai para o banco. Por isso o saldo devedor quase não se mexe nos primeiros anos: no Price a dívida só cai pela metade na parcela 287 (ano 24), enquanto no SAC isso acontece na parcela 180, exatamente no meio do prazo.
Esse detalhe pesa se você pretende vender o imóvel antes de quitar ou fazer amortizações extraordinárias: quanto mais cedo você amortiza, mais juros futuros elimina.
Quanto você paga de juros no total — com e sem TR
Os números acima consideram a TR zerada, como os simuladores mostram a primeira parcela. Na prática a Taxa Referencial corrige o saldo todo mês; em 2026 ela rodou em média 0,165% ao mês (cerca de 2,0% ao ano). Se esse ritmo se mantiver, o total pago em 30 anos sobe para R$ 1.336.170 no SAC (+R$ 295.151) e R$ 1.821.896 no Price (+R$ 488.059), e a última parcela SAC chega a R$ 2.028 em valores nominais. A TR acompanha os juros básicos: com a Selic em 13,75% ela é positiva; se a Selic cair bastante, a TR tende a zero. Entenda melhor em o que é a TR no financiamento.
Entrada e custos para comprar um imóvel de R$ 500 mil
| Item | Valor aproximado |
|---|---|
| Entrada (20%) | R$ 100.000 |
| ITBI (exemplo: 3% em São Paulo) | R$ 15.000 |
| Escritura/registro e avaliação (estimativa ~1%) | R$ 5.000 |
| Total a ter disponível | R$ 120.000 |
Além dos R$ 100.000 da entrada, a compra exige o pagamento do ITBI (imposto municipal, em geral de 2% a 3% do valor; 3% em São Paulo e no Rio de Janeiro) e dos custos de registro do contrato no cartório, que no financiamento bancário substitui a escritura pública. Somando tudo, separe cerca de R$ 120.000 — ou 24% do preço do imóvel. O saldo do FGTS pode cobrir parte da entrada se você tiver 3 anos de trabalho com carteira assinada e o imóvel estiver no SFH (avaliação até R$ 2.250.000): veja como usar o FGTS na entrada.
Com 30% de entrada (R$ 150.000) o valor financiado cai para R$ 350.000: primeira parcela SAC de R$ 4.080 e R$ 80.127 a menos em juros. Itaú e Santander, por exemplo, oferecem taxas menores a quem dá 30% ou mais.
Um imóvel de R$ 500 mil entra no Minha Casa Minha Vida?
Imóveis de até R$ 600 mil entram no teto da Faixa 4 do Minha Casa Minha Vida, destinada a famílias com renda bruta de até R$ 13.000 por mês, com juros de 10,00% ao ano e prazo de até 420 meses. Nas mesmas condições (80% financiado), a 1ª parcela SAC cairia para R$ 4.301 em 30 anos (R$ 4.142 em 35), e o total de juros seria R$ 65.285 menor do que no SBPE.
O problema: a renda exigida para este valor (R$ 14.336 no SAC em 30 anos, mesmo à taxa do programa) passa do limite de R$ 13.000 da Faixa 4. Na prática, só dá para usar o programa com uma entrada maior ou no prazo de 35 anos com Price.
Veja todas as regras em Minha Casa Minha Vida 2026: faixas, renda e juros.
Comparação com imóveis de valor próximo
| Imóvel | Entrada 20% | 1ª SAC 30a | Price 30a | Renda mínima |
|---|---|---|---|---|
| R$ 350 mil | R$ 70.000 | R$ 3.264 | R$ 2.594 | R$ 10.879 |
| R$ 400 mil | R$ 80.000 | R$ 3.730 | R$ 2.964 | R$ 12.433 |
| R$ 450 mil | R$ 90.000 | R$ 4.196 | R$ 3.335 | R$ 13.987 |
| R$ 500 mil | R$ 100.000 | R$ 4.662 | R$ 3.705 | R$ 15.542 |
| R$ 550 mil | R$ 110.000 | R$ 5.129 | R$ 4.076 | R$ 17.096 |
| R$ 600 mil | R$ 120.000 | R$ 5.595 | R$ 4.446 | R$ 18.650 |
| R$ 650 mil | R$ 130.000 | R$ 6.061 | R$ 4.817 | R$ 20.204 |
Cada R$ 50 mil a mais no preço do imóvel acrescenta cerca de R$ 466 à primeira parcela SAC e R$ 1.554 à renda mínima exigida. Se a conta não fecha, descer uma faixa de preço costuma ser mais eficaz do que alongar o prazo.
Os juros em outras medidas
Comparações ilustrativas: juros totais sem TR e sem seguros; salário mínimo de 2026 (R$ 1.621).
Perguntas frequentes
Qual o valor da parcela de um financiamento de imóvel de R$ 500 mil?
Com 20% de entrada e R$ 400.000 financiados em 30 anos a TR + 11,19% ao ano, a primeira parcela é de R$ 4.662 no SAC e R$ 3.705 no Price, sem seguros e tarifas.
Quanto preciso ganhar para financiar um imóvel de R$ 500 mil?
Cerca de R$ 15.542 de renda bruta familiar no SAC em 30 anos, para a parcela caber em 30% da renda. No Price, R$ 12.350.
Quanto de entrada preciso para um imóvel de R$ 500 mil?
O mínimo usual é 20%, ou R$ 100.000, mais cerca de 4% para ITBI e cartório. No Price a Caixa costuma financiar no máximo 70%, o que eleva a entrada para R$ 150.000.
Quanto pago de juros no total em um imóvel de R$ 500 mil?
Sem contar a TR, cerca de R$ 641.018 no SAC e R$ 933.837 no Price em 30 anos. Em 35 anos, R$ 747.559 e R$ 1.128.898.
SAC ou Price: qual compensa neste valor?
O SAC economiza R$ 292.819 em juros em 30 anos e a parcela fica menor que a do Price a partir do ano 9. O Price só compensa se a renda não alcançar a primeira parcela do SAC.
Leia também
← Todos os guias de financiamento imobiliário · Simulador SAC × Price
Fontes e premissas
- Taxa Caixa SBPE/SFH: TR + 10,99% a 11,49% a.a. (dados Caixa, mar/2026, via SPImóvel); usamos 11,19% a.a. + TR, taxa de balcão do ranking de bancos 2026 (Larya). Taxa tratada como efetiva anual (0,8878% ao mês).
- Selic: 13,75% a.a., decisão do Copom de 16/09/2026 (Banco Central do Brasil); próxima reunião em 3–4/11/2026.
- TR: média de 0,165% ao mês em jan–out/2026 (acumulado de 1,659% no ano, BCB).
- Minha Casa Minha Vida: limites de renda e de imóvel em vigor desde 22/04/2026 (Ministério das Cidades / Caixa).
- Seguros obrigatórios (MIP e DFI) e tarifas não estão incluídos nas parcelas; consulte o CET na simulação oficial do banco. Valores em 03/11/2026, sem caráter de consultoria financeira.