CET (Custo Efetivo Total) é a taxa que mostra quanto o financiamento custa de verdade: juros + seguros obrigatórios + tarifas + despesas incluídas no contrato, tudo em % ao ano. No exemplo deste guia, um crédito de R$ 320.000 com juros de 11,19% a.a. tem CET de 12,02% a.a. depois de somar seguros e tarifas — 0,83 pontos acima da taxa anunciada.
Desde 2007 o Banco Central obriga os bancos a informar o CET antes da contratação (Resolução CMN 3.517, hoje consolidada em normas posteriores). É o número certo para comparar propostas de bancos diferentes, porque uma taxa de juros baixa pode vir acompanhada de seguro caro.
O que entra no CET do financiamento imobiliário
- Juros nominais do contrato (no SBPE, a taxa fixa + TR).
- MIP — seguro de Morte e Invalidez Permanente, calculado sobre o saldo devedor e a idade dos compradores.
- DFI — seguro de Danos Físicos ao Imóvel, sobre o valor de avaliação.
- Tarifa de administração mensal, quando cobrada.
- Avaliação do imóvel e outras despesas financiadas ou pagas na contratação.
Impostos como o ITBI e custos de cartório normalmente não entram no CET, a menos que sejam incorporados ao valor financiado. O IOF não incide sobre o financiamento habitacional.
Exemplo: como os seguros elevam o custo
| Componente (exemplo hipotético) | Valor | Efeito |
|---|---|---|
| Juros | 11,19% a.a. | 11,19% a.a. |
| MIP (cai com o saldo) | R$ 85/mês no início | idade 35 anos |
| DFI | R$ 30/mês | fixo |
| Tarifa de administração | R$ 25/mês | fixa |
| Avaliação de engenharia | R$ 3.100 | paga na contratação |
| CET | 12,02% a.a. | +0,83 p.p. |
Os valores de seguro e tarifa acima são hipotéticos, para ilustrar o cálculo — o MIP varia muito com a idade (pode dobrar para quem tem mais de 50 anos) e cada banco tem sua tabela. O CET é obtido igualando o valor líquido recebido (R$ 316.900) à soma de todas as parcelas com seguros e tarifas, descontadas pela taxa procurada.
Como usar o CET para comparar bancos
- Peça a simulação oficial com o mesmo valor, prazo e sistema (SAC ou Price) em cada banco.
- Compare o CET anual, não só a taxa de juros.
- Pergunte se a taxa depende de "pacote de relacionamento" (conta-salário, cartão, seguros) e quanto esses produtos custam por fora.
- Você pode contratar o seguro habitacional com outra seguradora (portabilidade do seguro), desde que a cobertura seja equivalente — às vezes o CET cai bastante.
Para entender o ponto de partida da conta, veja as taxas de financiamento em 2026 e como a TR entra no saldo.
Perguntas frequentes
O que é CET no financiamento imobiliário?
Custo Efetivo Total: a taxa anual que soma juros, seguros obrigatórios (MIP e DFI), tarifas e despesas do contrato. É o custo real do crédito.
Qual a diferença entre taxa de juros e CET?
A taxa de juros considera só os juros; o CET inclui seguros e tarifas. No exemplo, 11,19% de juros viraram 12,02% de CET.
O banco é obrigado a informar o CET?
Sim. O Banco Central exige que o CET seja informado antes da contratação, na simulação e no contrato.
O CET inclui a TR?
Normalmente não, porque a TR futura é desconhecida; o CET é calculado sobre os juros fixos do contrato mais os encargos.
Como baixar o CET?
Comparando bancos, evitando pacotes de produtos caros e fazendo a portabilidade do seguro habitacional para uma seguradora mais barata.
Leia também
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Fontes e premissas
- Taxa Caixa SBPE/SFH: TR + 10,99% a 11,49% a.a. (dados Caixa, mar/2026, via SPImóvel); usamos 11,19% a.a. + TR, taxa de balcão do ranking de bancos 2026 (Larya). Taxa tratada como efetiva anual (0,8878% ao mês).
- Selic: 13,75% a.a., decisão do Copom de 16/09/2026 (Banco Central do Brasil); próxima reunião em 3–4/11/2026.
- TR: média de 0,165% ao mês em jan–out/2026 (acumulado de 1,659% no ano, BCB).
- Minha Casa Minha Vida: limites de renda e de imóvel em vigor desde 22/04/2026 (Ministério das Cidades / Caixa).
- Seguros obrigatórios (MIP e DFI) e tarifas não estão incluídos nas parcelas; consulte o CET na simulação oficial do banco. Valores em 03/11/2026, sem caráter de consultoria financeira.