Para comprar um imóvel de R$ 1 milhão financiado você precisa juntar R$ 200.000 de entrada (20%) e pedir R$ 800.000 ao banco. Com a taxa SBPE típica da Caixa em novembro de 2026 — TR + 11,19% ao ano — a parcela começa em R$ 9.325 no SAC e fica em R$ 7.410 no Price durante 30 anos; em 35 anos os valores caem para R$ 9.007 e R$ 7.280.
Abaixo estão as contas completas: primeira e última parcela, juros totais em 30 e 35 anos, renda necessária, efeito da TR, dinheiro para a entrada e os custos de cartório, e como fica a mesma compra em imóveis de valor próximo. Todas as parcelas são calculadas sem seguros (MIP e DFI) e sem tarifas, que o banco soma à prestação.
Parcela SAC e Price de um imóvel de R$ 1 milhão em 30 e 35 anos
| Sistema e prazo | 1ª parcela | Última parcela | Juros totais | Total pago | Renda mínima |
|---|---|---|---|---|---|
| SAC 30 anos | R$ 9.325 | R$ 2.242 | R$ 1.282.037 | R$ 2.082.037 | R$ 31.083 |
| Price 30 anos | R$ 7.410 | R$ 7.410 | R$ 1.867.674 | R$ 2.667.674 | R$ 24.701 |
| SAC 35 anos | R$ 9.007 | R$ 1.922 | R$ 1.495.117 | R$ 2.295.117 | R$ 30.025 |
| Price 35 anos | R$ 7.280 | R$ 7.280 | R$ 2.257.796 | R$ 3.057.796 | R$ 24.268 |
A diferença entre os dois sistemas aparece logo no primeiro boleto: no SAC você paga R$ 1.915 a mais por mês no começo, porque a amortização é fixa (R$ 2.222 por mês) e os juros incidem sobre o saldo cheio. A parcela SAC cai R$ 20 a cada mês e fica abaixo da Price a partir da 99ª parcela (ano 9). No fim das contas o Price custa R$ 585.637 a mais em juros em 30 anos — 361 salários mínimos.
Esticar o prazo para 35 anos (420 meses) alivia pouco: a primeira parcela SAC desce R$ 317 e a Price R$ 130, mas os juros sobem R$ 213.081 no SAC. Na Caixa, o prazo de 420 meses vale para o SAC; no Price o limite costuma ser de 360 meses e a cota financiada menor (até 70%), por isso a linha "Price 35 anos" serve de comparação com outros bancos.
Qual renda é preciso ter para financiar R$ 1 milhão?
| Sistema | Renda (30%) | Renda (25%, folga) | Por pessoa (casal) |
|---|---|---|---|
| SAC 30 anos | R$ 31.083 | R$ 37.300 | R$ 15.542 |
| Price 30 anos | R$ 24.701 | R$ 29.641 | R$ 12.350 |
| SAC 35 anos | R$ 30.025 | R$ 36.030 | R$ 15.012 |
| Price 35 anos | R$ 24.268 | R$ 29.122 | R$ 12.134 |
Os bancos limitam a prestação a cerca de 30% da renda bruta familiar. Como no SAC a maior parcela é a primeira, é ela que define a aprovação: para financiar R$ 800.000 são necessários R$ 31.083 por mês em 30 anos. No Price, que começa mais baixo, a renda exigida cai para R$ 24.701 — essa é a principal razão de muita gente escolher o Price mesmo pagando mais juros.
A renda pode ser composta por até três pessoas (cônjuge, parentes) e o banco também considera outras dívidas: um financiamento de carro de R$ 900 por mês, por exemplo, reduz em R$ 900 a parcela máxima permitida. Se a sua renda for menor que a da tabela, as saídas são aumentar a entrada, usar o FGTS, alongar o prazo ou procurar um imóvel mais barato — veja quanto preciso ganhar para financiar.
Saldo devedor ano a ano
| Ano | Parcela SAC (mês 12 do ano) | Saldo SAC | Juros na parcela Price | Saldo Price |
|---|---|---|---|---|
| 1 | R$ 9.108 | R$ 773.333 | R$ 7.071 | R$ 796.124 |
| 5 | R$ 8.161 | R$ 666.667 | R$ 6.892 | R$ 775.771 |
| 10 | R$ 6.977 | R$ 533.333 | R$ 6.530 | R$ 734.594 |
| 15 | R$ 5.793 | R$ 400.000 | R$ 5.914 | R$ 664.611 |
| 20 | R$ 4.610 | R$ 266.667 | R$ 4.867 | R$ 545.674 |
| 25 | R$ 3.426 | R$ 133.333 | R$ 3.088 | R$ 343.538 |
| 30 | R$ 2.242 | R$ 0 | R$ 65 | R$ 0 |
No primeiro ano do Price você paga R$ 85.047 de juros e só R$ 3.876 de amortização — 96% de cada parcela vai para o banco. Por isso o saldo devedor quase não se mexe nos primeiros anos: no Price a dívida só cai pela metade na parcela 287 (ano 24), enquanto no SAC isso acontece na parcela 180, exatamente no meio do prazo.
Esse detalhe pesa se você pretende vender o imóvel antes de quitar ou fazer amortizações extraordinárias: quanto mais cedo você amortiza, mais juros futuros elimina.
Quanto você paga de juros no total — com e sem TR
Os números acima consideram a TR zerada, como os simuladores mostram a primeira parcela. Na prática a Taxa Referencial corrige o saldo todo mês; em 2026 ela rodou em média 0,165% ao mês (cerca de 2,0% ao ano). Se esse ritmo se mantiver, o total pago em 30 anos sobe para R$ 2.672.339 no SAC (+R$ 590.303) e R$ 3.643.792 no Price (+R$ 976.119), e a última parcela SAC chega a R$ 4.056 em valores nominais. A TR acompanha os juros básicos: com a Selic em 13,75% ela é positiva; se a Selic cair bastante, a TR tende a zero. Entenda melhor em o que é a TR no financiamento.
Entrada e custos para comprar um imóvel de R$ 1 milhão
| Item | Valor aproximado |
|---|---|
| Entrada (20%) | R$ 200.000 |
| ITBI (exemplo: 3% em São Paulo) | R$ 30.000 |
| Escritura/registro e avaliação (estimativa ~1%) | R$ 10.000 |
| Total a ter disponível | R$ 240.000 |
Além dos R$ 200.000 da entrada, a compra exige o pagamento do ITBI (imposto municipal, em geral de 2% a 3% do valor; 3% em São Paulo e no Rio de Janeiro) e dos custos de registro do contrato no cartório, que no financiamento bancário substitui a escritura pública. Somando tudo, separe cerca de R$ 240.000 — ou 24% do preço do imóvel. O saldo do FGTS pode cobrir parte da entrada se você tiver 3 anos de trabalho com carteira assinada e o imóvel estiver no SFH (avaliação até R$ 2.250.000): veja como usar o FGTS na entrada.
Com 30% de entrada (R$ 300.000) o valor financiado cai para R$ 700.000: primeira parcela SAC de R$ 8.159 e R$ 160.255 a menos em juros. Itaú e Santander, por exemplo, oferecem taxas menores a quem dá 30% ou mais.
Imóvel de R$ 1 milhão: SFH, SBPE e taxas
Acima de R$ 600 mil o imóvel já passa do teto do Minha Casa Minha Vida, então o caminho é o SBPE, com recursos da poupança. Até R$ 2.250.000 de avaliação a operação ainda está no Sistema Financeiro da Habitação (SFH): juros limitados, uso do FGTS permitido e taxa de TR + 10,99% a 11,49% na Caixa. Acima disso entra o SFI, com taxas maiores e sem FGTS.
Para valores altos vale cotar outros bancos: em 2026 as taxas de balcão do SBPE foram de 11,19% (Caixa) a 12,00% (Banco do Brasil) + TR. Uma diferença de 0,5 ponto em R$ 800.000 muda a parcela SAC em cerca de R$ 302 no primeiro mês — compare em taxas de financiamento 2026.
Comparação com imóveis de valor próximo
| Imóvel | Entrada 20% | 1ª SAC 30a | Price 30a | Renda mínima |
|---|---|---|---|---|
| R$ 750 mil | R$ 150.000 | R$ 6.994 | R$ 5.558 | R$ 23.312 |
| R$ 800 mil | R$ 160.000 | R$ 7.460 | R$ 5.928 | R$ 24.866 |
| R$ 900 mil | R$ 180.000 | R$ 8.392 | R$ 6.669 | R$ 27.975 |
| R$ 1 milhão | R$ 200.000 | R$ 9.325 | R$ 7.410 | R$ 31.083 |
Cada R$ 50 mil a mais no preço do imóvel acrescenta cerca de R$ 466 à primeira parcela SAC e R$ 1.554 à renda mínima exigida. Se a conta não fecha, descer uma faixa de preço costuma ser mais eficaz do que alongar o prazo.
Os juros em outras medidas
Comparações ilustrativas: juros totais sem TR e sem seguros; salário mínimo de 2026 (R$ 1.621).
Perguntas frequentes
Qual o valor da parcela de um financiamento de imóvel de R$ 1 milhão?
Com 20% de entrada e R$ 800.000 financiados em 30 anos a TR + 11,19% ao ano, a primeira parcela é de R$ 9.325 no SAC e R$ 7.410 no Price, sem seguros e tarifas.
Quanto preciso ganhar para financiar um imóvel de R$ 1 milhão?
Cerca de R$ 31.083 de renda bruta familiar no SAC em 30 anos, para a parcela caber em 30% da renda. No Price, R$ 24.701.
Quanto de entrada preciso para um imóvel de R$ 1 milhão?
O mínimo usual é 20%, ou R$ 200.000, mais cerca de 4% para ITBI e cartório. No Price a Caixa costuma financiar no máximo 70%, o que eleva a entrada para R$ 300.000.
Quanto pago de juros no total em um imóvel de R$ 1 milhão?
Sem contar a TR, cerca de R$ 1.282.037 no SAC e R$ 1.867.674 no Price em 30 anos. Em 35 anos, R$ 1.495.117 e R$ 2.257.796.
SAC ou Price: qual compensa neste valor?
O SAC economiza R$ 585.637 em juros em 30 anos e a parcela fica menor que a do Price a partir do ano 9. O Price só compensa se a renda não alcançar a primeira parcela do SAC.
Leia também
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Fontes e premissas
- Taxa Caixa SBPE/SFH: TR + 10,99% a 11,49% a.a. (dados Caixa, mar/2026, via SPImóvel); usamos 11,19% a.a. + TR, taxa de balcão do ranking de bancos 2026 (Larya). Taxa tratada como efetiva anual (0,8878% ao mês).
- Selic: 13,75% a.a., decisão do Copom de 16/09/2026 (Banco Central do Brasil); próxima reunião em 3–4/11/2026.
- TR: média de 0,165% ao mês em jan–out/2026 (acumulado de 1,659% no ano, BCB).
- Minha Casa Minha Vida: limites de renda e de imóvel em vigor desde 22/04/2026 (Ministério das Cidades / Caixa).
- Seguros obrigatórios (MIP e DFI) e tarifas não estão incluídos nas parcelas; consulte o CET na simulação oficial do banco. Valores em 03/11/2026, sem caráter de consultoria financeira.