Kredit über 800.000 € für die Immobilie: monatliche Rate bei 10, 15 und 20 Jahren Zinsbindung

Tilgungsplan für 800.000 €: so sinkt die Restschuld

Im ersten Monat fließen von 4.066,67 € noch 2.733,33 € in Zinsen und nur 1.333,33 € in die Tilgung. Weil die Zinsen immer nur auf die verbleibende Schuld berechnet werden, wächst der Tilgungsanteil Monat für Monat: Im fünften Jahr tilgen Sie bereits 19.204 €, im zehnten Jahr 23.566 €. Nach 10 Jahren haben Sie 197.372 € getilgt (25 % des Darlehens) und 290.628 € Zinsen gezahlt.

Bliebe der Sollzins nach der Bindung bei 4,1 %, wäre der Kredit nach 27 Jahren und 3 Monaten abbezahlt – mit insgesamt 529.557 € Zinsen, also 66 % der Kreditsumme. Diese Zahl unterschätzen viele Käufer: Die Zinskosten über die gesamte Laufzeit sind ein großer Teil des Hauspreises.

10, 15 oder 20 Jahre Zinsbindung bei 800.000 €?

Mehr Planungssicherheit kostet Aufschlag: Die 15-jährige Bindung ist bei 800.000 € um 133 € pro Monat teurer, die 20-jährige um 200 €. Dafür ist die Restschuld am Ende der Bindung kleiner: 602.628 € nach 10 Jahren, 463.706 € nach 15 und 288.355 € nach 20 Jahren.

Das Zinsänderungsrisiko in Euro

Steigt der Zins für die Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren um 2 Prozentpunkte auf 6,1 %, kostet allein die Verzinsung der Restschuld von 602.628 € dann 3.063 € im Monat – das sind 75 % Ihrer heutigen Gesamtrate von 4.067 €. Bei gleicher Rate bliebe für die Tilgung nur noch 1.003 € monatlich übrig, und die Gesamtlaufzeit würde sich spürbar verlängern. Bei sechsstelligen Restschulden dieser Größe ist eine lange Bindung oder ein Forward-Darlehen ab etwa fünf Jahren vor Ablauf besonders relevant. Gut zu wissen: Bei Bindungen über 10 Jahre können Sie nach § 489 BGB zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen – die lange Bindung schützt also, ohne Sie unbegrenzt festzulegen.

Wie viel Gehalt brauche ich für 800.000 € Kredit?

Banken prüfen die Tragfähigkeit mit einer Haushaltsrechnung. Als grobe Faustregel gilt: Die Kreditrate sollte höchstens 35 % des Haushaltsnettos betragen. Für 800.000 € bei 10 Jahren Bindung und 2 % Tilgung heißt das:

Allein müssten Sie dafür rund 20.667 € brutto im Monat verdienen (Steuerklasse I, gesetzlich versichert, kinderlos). Das liegt über unserer Gehaltstabelle – rechnen Sie Ihr Gehalt im Brutto-Netto-Rechner nach. Ein Paar mit zwei gleichen Gehältern braucht je etwa 10.184 € brutto.

FAUSTREGELDie 35-%-Grenze ist eine Orientierung, keine Bankvorgabe. Banken rechnen mit Lebenshaltungspauschalen je Person, Nebenkosten der Immobilie (Instandhaltung, ca. 1–1,5 % des Kaufpreises pro Jahr bei Bestandsobjekten) und bestehenden Krediten. Kinder, Unterhalt oder ein Auto-Leasing senken die tragbare Rate deutlich. Gehaltswerte: Lohnsteuer 2026, Ø-Zusatzbeitrag 2,9 %.

Eigenkapital und Kaufnebenkosten: wie viel Haus kann ich mir mit 800.000 € leisten?

Ein Kredit von 800.000 € reicht mit 20 % Eigenkapital für einen Kaufpreis von etwa 1.000.000 €, mit 10 % Eigenkapital für rund 888.889 €. Banken erwarten außerdem, dass die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlt werden – sie werden nicht beliehen. Die größten Posten:

• Grunderwerbsteuer – je nach Bundesland 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein).
• Notar und Grundbuch – zusammen rund 2 % des Kaufpreises (Notar ca. 1,5 %, Grundbuchamt ca. 0,5 %).
• Makler – seit 23.12.2020 gilt beim Kauf von Wohnung oder Einfamilienhaus durch Verbraucher die Halbteilung (§ 656c BGB): Käufer zahlen höchstens so viel wie der Verkäufer, üblich sind 3,57 % inkl. MwSt. Ohne Makler entfällt dieser Posten.

20 %-Fall: Kaufpreis 1.000.000 €; 10 %-Fall: Kaufpreis 888.889 €. Nebenkosten = Grunderwerbsteuer + 2 % Notar/Grundbuch + 3,57 % Makler. Grunderwerbsteuersätze Stand November 2026 (zuletzt geändert: Bremen 5,5 % seit 1.7.2025). Notar- und Maklerkosten sind Schätzwerte.

Finanzierungen mit weniger als 10 % Eigenkapital (bis hin zur Vollfinanzierung) sind möglich, kosten aber meist 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte mehr Zins.

Sondertilgung und KfW-Förderung

Die meisten Banken erlauben kostenlose Sondertilgungen von 5 % der Darlehenssumme pro Jahr – bei 800.000 € also bis zu 40.000 € jährlich. Nutzen Sie das voll aus (10 J Bindung, 2 % Tilgung), sinkt die Restschuld nach 10 Jahren von 602.628 € auf 118.403 € und Sie sparen in der Zinsbindung 84.226 € Zinsen; der Kredit wäre nach 11 Jahren und 9 Monaten statt nach 27 Jahren und 3 Monaten getilgt.

• Eine höhere Anfangstilgung (3 %) wirkt wie eine garantierte Sondertilgung – flexibler bleibt man mit 2 % plus Sondertilgungsrecht.
• Sondertilgungen sind meist einmal pro Kalenderjahr möglich; Termine im Vertrag beachten.
• Bei steigenden Anschlusszinsen ist eine geringe Restschuld der beste Schutz.

HINWEISDie KfW fördert Familien mit Kindern: Das Programm „Jung kauft Alt“ (308) gibt seit 3. August 2026 zinsgünstige Kredite von bis zu 140.000 € (1 Kind), 160.000 € (2 Kinder) bzw. 180.000 € (3+ Kinder) für den Kauf und die Sanierung eines energetisch schlechten Bestandshauses; die Einkommensgrenze beginnt bei 90.000 € zu versteuerndem Haushaltseinkommen (plus 10.000 € je weiterem Kind). Für klimafreundliche Neubauten gibt es „Wohneigentum für Familien“ (300), für alle Selbstnutzer das Wohneigentumsprogramm (124) mit bis zu 100.000 €. Konditionen ändern sich häufig – prüfen Sie tagesaktuell bei der KfW oder Ihrer Bank. Bei 800.000 € spielt KfW-Förderung anteilig eine kleinere Rolle, kann aber den Mischzins dennoch senken.

Vergleich: benachbarte Kreditsummen

Jeweils 25.000 € mehr Kredit erhöhen die Rate bei 10 Jahren Bindung und 2 % Tilgung um rund 127 € im Monat – und das nötige Haushaltsnetto um etwa 363 €.

Zum Vergleich: Die Zinsen kosten Sie im ersten Jahr rund 89,86 € pro Tag.

Weitere Kreditsummen und Rechner

• 500.000 € Kredit2.542 € Rate (10 J, 2 %)
• 550.000 € Kredit2.796 € Rate (10 J, 2 %)
• 600.000 € Kredit3.050 € Rate (10 J, 2 %)
• 650.000 € Kredit3.304 € Rate (10 J, 2 %)
• 700.000 € Kredit3.558 € Rate (10 J, 2 %)
• 750.000 € Kredit3.812 € Rate (10 J, 2 %)
• BaufinanzierungsrechnerTilgungsplan & Sondertilgung
• Kaufnebenkosten-RechnerAlle 16 Bundesländer