Kredit über 750.000 € für die Immobilie: monatliche Rate bei 10, 15 und 20 Jahren Zinsbindung

Tilgungsplan für 750.000 €: so sinkt die Restschuld

Im ersten Monat fließen von 3.812,50 € noch 2.562,50 € in Zinsen und nur 1.250,00 € in die Tilgung. Weil die Zinsen immer nur auf die verbleibende Schuld berechnet werden, wächst der Tilgungsanteil Monat für Monat: Im fünften Jahr tilgen Sie bereits 18.004 €, im zehnten Jahr 22.093 €. Nach 10 Jahren haben Sie 185.036 € getilgt (25 % des Darlehens) und 272.464 € Zinsen gezahlt.

Bliebe der Sollzins nach der Bindung bei 4,1 %, wäre der Kredit nach 27 Jahren und 3 Monaten abbezahlt – mit insgesamt 496.460 € Zinsen, also 66 % der Kreditsumme. Das zeigt, warum die Höhe der Tilgung mindestens so wichtig ist wie der Zins.

10, 15 oder 20 Jahre Zinsbindung bei 750.000 €?

Mehr Planungssicherheit kostet Aufschlag: Die 15-jährige Bindung ist bei 750.000 € um 125 € pro Monat teurer, die 20-jährige um 188 €. Dafür ist die Restschuld am Ende der Bindung kleiner: 564.964 € nach 10 Jahren, 434.724 € nach 15 und 270.333 € nach 20 Jahren.

Das Zinsänderungsrisiko in Euro

Steigt der Zins für die Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren um 2 Prozentpunkte auf 6,1 %, kostet allein die Verzinsung der Restschuld von 564.964 € dann 2.872 € im Monat – das sind 75 % Ihrer heutigen Gesamtrate von 3.812 €. Bei gleicher Rate bliebe für die Tilgung nur noch 941 € monatlich übrig, und die Gesamtlaufzeit würde sich spürbar verlängern. Bei sechsstelligen Restschulden dieser Größe ist eine lange Bindung oder ein Forward-Darlehen ab etwa fünf Jahren vor Ablauf besonders relevant. Gut zu wissen: Bei Bindungen über 10 Jahre können Sie nach § 489 BGB zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen – die lange Bindung schützt also, ohne Sie unbegrenzt festzulegen.

Wie viel Gehalt brauche ich für 750.000 € Kredit?

Banken prüfen die Tragfähigkeit mit einer Haushaltsrechnung. Als grobe Faustregel gilt: Die Kreditrate sollte höchstens 35 % des Haushaltsnettos betragen. Für 750.000 € bei 10 Jahren Bindung und 2 % Tilgung heißt das:

Allein müssten Sie dafür rund 19.363 € brutto im Monat verdienen (Steuerklasse I, gesetzlich versichert, kinderlos). Das liegt über unserer Gehaltstabelle – rechnen Sie Ihr Gehalt im Brutto-Netto-Rechner nach. Ein Paar mit zwei gleichen Gehältern braucht je etwa 9.499 € brutto.

FAUSTREGELDie 35-%-Grenze ist eine Orientierung, keine Bankvorgabe. Banken rechnen mit Lebenshaltungspauschalen je Person, Nebenkosten der Immobilie (Instandhaltung, ca. 1–1,5 % des Kaufpreises pro Jahr bei Bestandsobjekten) und bestehenden Krediten. Kinder, Unterhalt oder ein Auto-Leasing senken die tragbare Rate deutlich. Gehaltswerte: Lohnsteuer 2026, Ø-Zusatzbeitrag 2,9 %.

Eigenkapital und Kaufnebenkosten: wie viel Haus kann ich mir mit 750.000 € leisten?

Ein Kredit von 750.000 € reicht mit 20 % Eigenkapital für einen Kaufpreis von etwa 937.500 €, mit 10 % Eigenkapital für rund 833.333 €. Banken erwarten außerdem, dass die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlt werden – sie werden nicht beliehen. Die größten Posten:

• Grunderwerbsteuer – je nach Bundesland 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein).
• Notar und Grundbuch – zusammen rund 2 % des Kaufpreises (Notar ca. 1,5 %, Grundbuchamt ca. 0,5 %).
• Makler – seit 23.12.2020 gilt beim Kauf von Wohnung oder Einfamilienhaus durch Verbraucher die Halbteilung (§ 656c BGB): Käufer zahlen höchstens so viel wie der Verkäufer, üblich sind 3,57 % inkl. MwSt. Ohne Makler entfällt dieser Posten.

20 %-Fall: Kaufpreis 937.500 €; 10 %-Fall: Kaufpreis 833.333 €. Nebenkosten = Grunderwerbsteuer + 2 % Notar/Grundbuch + 3,57 % Makler. Grunderwerbsteuersätze Stand November 2026 (zuletzt geändert: Bremen 5,5 % seit 1.7.2025). Notar- und Maklerkosten sind Schätzwerte.

Faustregel: Neben dem Eigenkapitalanteil sollten Sie 10 bis 12 % des Kaufpreises für Nebenkosten einplanen – in Bayern eher 9 %, in NRW oder Brandenburg eher 12 %.

Sondertilgung und KfW-Förderung

Die meisten Banken erlauben kostenlose Sondertilgungen von 5 % der Darlehenssumme pro Jahr – bei 750.000 € also bis zu 37.500 € jährlich. Nutzen Sie das voll aus (10 J Bindung, 2 % Tilgung), sinkt die Restschuld nach 10 Jahren von 564.964 € auf 111.002 € und Sie sparen in der Zinsbindung 78.961 € Zinsen; der Kredit wäre nach 11 Jahren und 9 Monaten statt nach 27 Jahren und 3 Monaten getilgt.

• Sondertilgungsrecht vertraglich vereinbaren – nachträglich ist es kaum zu bekommen.
• Früh tilgen wirkt am stärksten: Jeder Euro spart Zinsen für die gesamte Restlaufzeit.
• Tilgungssatzwechsel (z. B. 1–3 %) während der Laufzeit mit der Bank abstimmen.

HINWEISDie KfW fördert Familien mit Kindern: Das Programm „Jung kauft Alt“ (308) gibt seit 3. August 2026 zinsgünstige Kredite von bis zu 140.000 € (1 Kind), 160.000 € (2 Kinder) bzw. 180.000 € (3+ Kinder) für den Kauf und die Sanierung eines energetisch schlechten Bestandshauses; die Einkommensgrenze beginnt bei 90.000 € zu versteuerndem Haushaltseinkommen (plus 10.000 € je weiterem Kind). Für klimafreundliche Neubauten gibt es „Wohneigentum für Familien“ (300), für alle Selbstnutzer das Wohneigentumsprogramm (124) mit bis zu 100.000 €. Konditionen ändern sich häufig – prüfen Sie tagesaktuell bei der KfW oder Ihrer Bank. Bei 750.000 € spielt KfW-Förderung anteilig eine kleinere Rolle, kann aber den Mischzins dennoch senken.

Vergleich: benachbarte Kreditsummen

Jeweils 25.000 € mehr Kredit erhöhen die Rate bei 10 Jahren Bindung und 2 % Tilgung um rund 127 € im Monat – und das nötige Haushaltsnetto um etwa 363 €.

Zum Vergleich: Die Zinsen kosten Sie im ersten Jahr rund 84,25 € pro Tag.

Weitere Kreditsummen und Rechner

• 500.000 € Kredit2.542 € Rate (10 J, 2 %)
• 550.000 € Kredit2.796 € Rate (10 J, 2 %)
• 600.000 € Kredit3.050 € Rate (10 J, 2 %)
• 650.000 € Kredit3.304 € Rate (10 J, 2 %)
• 700.000 € Kredit3.558 € Rate (10 J, 2 %)
• 800.000 € Kredit4.067 € Rate (10 J, 2 %)
• BaufinanzierungsrechnerTilgungsplan & Sondertilgung
• Kaufnebenkosten-RechnerAlle 16 Bundesländer