홈 › 법률·서식

소액임차인 최우선변제 확인

기준은 계약일이 아니라 등기부에서 가장 먼저 설정된 담보물권(근저당·저당·담보가등기 등)의 날짜예요.

파일은 서버로 전송되지 않고 내 기기에서만 처리돼요
법률 자문이 아니에요 — 중요한 일은 변호사·대한법률구조공단(132) 상담을 받으세요. 실제 배당은 경매 법원이 등기부, 다른 임차인, 세금 체납 등을 모두 따져 정해요. 입력한 보증금·주소 정보는 서버로 보내지 않아요.
남양주는 호평·평내·금곡·일패·이패·삼패·가운·수석·지금·도농동만 과밀억제권역이에요. 나머지 남양주는 ‘그 밖의 지역’을 고르세요.
월세는 월 차임이 아니라 보증금만 넣어요.
등기부 을구의 첫 근저당권 접수일. 없으면 비워 두세요.
최우선변제는 매각가(집행비용 뺀)의 1/2 한도
-
-

대항요건 확인

기준일별 소액임차인 기준 (이 지역)

담보물권 설정일보증금 범위최우선변제금

최우선변제, 어느 기준을 쓰는지가 먼저예요

언제 쓰나요

전셋집이나 월셋집이 경매에 넘어갈 수 있다는 소식을 들었을 때, 계약 전에 등기부를 보다가 근저당이 많이 잡혀 있어 걱정될 때, 내 보증금이 ‘소액임차인’으로 보호받을 수 있는 금액인지 미리 알고 싶을 때 써요. 지역, 보증금, 등기부의 첫 담보물권 날짜만 넣으면 어느 해의 기준이 적용되는지와 최우선으로 돌려받을 수 있는 한도를 바로 보여 줘요.

이 결과는 법령의 금액 기준을 대입한 참고 계산이고 법률 자문이 아니에요. 실제로 얼마를 배당받는지는 경매 법원이 모든 권리관계를 따져 정해요.

사용 방법

주택 소재지 선택에 1번, 보증금 칸에 2번 표시가 붙은 화면

1단계지역과 보증금 넣기

  1. ① 주택이 있는 지역을 골라요. 과밀억제권역은 시·군 단위로 나뉘고, 남양주처럼 일부 동만 해당하는 곳은 아래 안내를 보고 골라요.
  2. ② 월세라도 월 차임은 빼고 보증금만 넣어요.
담보물권 날짜 칸에 3번, 예상 매각가 칸에 4번 표시가 붙은 화면

2단계담보물권 날짜 넣기

  1. ③ 등기부 을구에서 가장 먼저 설정된 근저당·저당·담보가등기의 접수일을 넣어요. 담보물권이 없는 집이면 비워 두면 현재 기준으로 계산해요.
  2. ④ 예상 매각가와 다른 소액임차인의 최우선변제 합계를 넣으면 ‘주택가액의 2분의 1’ 한도까지 반영해요. 모르면 비워 두세요.
결과 상자에 5번, 기준일별 기준표에 6번 표시가 붙은 화면

3단계결과와 기준표 확인

  1. ⑤ 소액임차인에 해당하는지와 최우선변제 금액, 적용된 기준일과 지역 구분이 나와요.
  2. ⑥ 고른 지역의 2008년 이후 기준이 시기별로 정리되고, 지금 적용된 줄은 노란색으로 표시돼요.

현재 기준 (2023. 2. 21. 시행)

지역소액임차인 보증금최우선변제 한도
서울특별시1억 6,500만 원 이하5,500만 원
과밀억제권역(서울 제외), 세종, 용인, 화성, 김포1억 4,500만 원 이하4,800만 원
광역시(과밀억제권역·군 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택8,500만 원 이하2,800만 원
그 밖의 지역7,500만 원 이하2,500만 원

이 범위와 금액은 주택임대차보호법 시행령 제10조·제11조에서 정하고, 일정액의 한도는 주택가액(대지 포함)의 2분의 1을 넘지 못해요(주택임대차보호법 제8조 제3항). 또 임차인은 경매신청 등기 전에 주택 인도와 주민등록이라는 대항요건을 갖춰야 해요(같은 조 제1항).

같은 보증금, 다른 결과

기본값(그 밖의 지역, 보증금 7,000만 원)으로 날짜만 바꿔 보면 기준일이 왜 중요한지 보여요.

첫 담보물권 설정일적용 기준결과
없음2023. 2. 21. 시행 (7,500만 원 이하)해당, 최우선변제 2,500만 원
2022. 5. 20.2021. 5. 11. 시행 (6,000만 원 이하)해당하지 않음

2021년 개정에서 그 밖의 지역 기준은 보증금 6,000만 원 이하, 한도 2,000만 원이었고, 2023년 개정으로 7,500만 원 이하, 2,500만 원이 됐어요. 2022년에 근저당이 먼저 잡힌 집이라면 그 근저당권자와의 관계에서는 예전 기준이 쓰여 같은 보증금이라도 소액임차인이 아닐 수 있어요.

소액임차인 기준일 그림시간 축 위에 2021년 5월 11일 시행 기준과 2023년 2월 21일 시행 기준이 있고, 2022년 5월 20일 설정된 근저당이 있으면 계약을 2025년에 했더라도 2021년 기준(그 밖의 지역 6,000만 원 이하, 2,000만 원)이 적용돼요.기준은 계약일이 아니라 첫 담보물권 날짜2021. 5. 11. 시행 기준6,000만 이하 · 2,000만2023. 2. 21. 시행 기준7,500만 이하 · 2,500만근저당 설정2022. 5. 20.내 계약2025년보증금 7,000만 원(그 밖의 지역) → 2021년 기준으로는 해당 안 됨
계약일이 아니라 등기부의 첫 담보물권 설정일이 속한 시기의 기준이 적용되는 흐름

주의할 점

더 궁금한 점

지역이 목록에 정확히 없으면 어떻게 하나요?

지역 선택 옆 설명에 있는 시·군·구 구분을 먼저 보고, 그래도 애매하면 수도권정비계획법의 과밀억제권역 구분을 확인하세요. 인천은 강화·옹진과 일부 동·경제자유구역이 따로 구분돼 있어요.

소액임차인 최우선변제란

살던 집이 경매·공매로 넘어가도, 보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보권자(은행 근저당 등)보다 먼저 돌려받을 수 있어요(주택임대차보호법 제8조). 금액 기준은 시행령 제10조(최우선변제금)와 제11조(소액임차인 범위)에 지역별로 정해져 있어요.

현재 기준 (2023. 2. 21. 시행, 대통령령 제33254호)

2023. 2. 21. 이후 시행령의 금액 조항은 바뀌지 않았어요(2025. 3. 1. 시행 개정은 분쟁조정 관련 내용). 2026-11-10에 국가법령정보센터 개정 이력을 확인했어요.

왜 ‘담보물권 설정일’이 기준일까

시행령을 바꿀 때마다 부칙에서 ‘개정 전에 담보물권을 취득한 사람에게는 종전 규정을 적용한다’고 정해 두었어요. 그래서 내 계약이 2025년이어도, 등기부에 2020년에 설정된 근저당이 먼저 있으면 그 근저당권자에게는 2018. 9. 18. 시행 기준(서울 1억 1,000만 원 이하, 3,700만 원)이 적용돼요. 등기부 을구에서 가장 먼저 설정된 근저당·저당·담보가등기의 접수일을 넣으세요. 담보물권이 없는 집은 현재 기준을 써요.

꼭 알아 둘 점

참고한 자료

자주 묻는 질문

월세 보증금 1,000만 원에 월세 50만 원이면 보증금을 얼마로 넣나요?

주택은 월세를 보증금으로 환산하지 않아요. 1,000만 원만 넣으세요(상가는 환산보증금을 써서 기준이 달라요).

근저당이 없는 집이면요?

날짜를 비우면 현재 기준(2023. 2. 21. 시행)으로 계산해요.

계약 뒤에 보증금을 올렸어요.

올린 금액으로 기준을 넘으면 소액임차인이 아닐 수 있고, 증액분은 증액 시점 이후의 권리관계에 따라 따로 봐야 해요. 상담을 받으세요.

함께 쓰면 좋은 도구