Kredit über 400.000 € für die Immobilie: monatliche Rate bei 10, 15 und 20 Jahren Zinsbindung

Tilgungsplan für 400.000 €: so sinkt die Restschuld

Im ersten Monat fließen von 2.033,33 € noch 1.366,67 € in Zinsen und nur 666,67 € in die Tilgung. Weil die Zinsen immer nur auf die verbleibende Schuld berechnet werden, wächst der Tilgungsanteil Monat für Monat: Im fünften Jahr tilgen Sie bereits 9.602 €, im zehnten Jahr 11.783 €. Nach 10 Jahren haben Sie 98.686 € getilgt (25 % des Darlehens) und 145.314 € Zinsen gezahlt.

Bliebe der Sollzins nach der Bindung bei 4,1 %, wäre der Kredit nach 27 Jahren und 3 Monaten abbezahlt – mit insgesamt 264.779 € Zinsen, also 66 % der Kreditsumme. Ein Prozentpunkt mehr Tilgung verkürzt die Laufzeit deutlich – siehe nächste Grafik.

10, 15 oder 20 Jahre Zinsbindung bei 400.000 €?

Mehr Planungssicherheit kostet Aufschlag: Die 15-jährige Bindung ist bei 400.000 € um 67 € pro Monat teurer, die 20-jährige um 100 €. Dafür ist die Restschuld am Ende der Bindung kleiner: 301.314 € nach 10 Jahren, 231.853 € nach 15 und 144.178 € nach 20 Jahren.

Das Zinsänderungsrisiko in Euro

Steigt der Zins für die Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren um 2 Prozentpunkte auf 6,1 %, kostet allein die Verzinsung der Restschuld von 301.314 € dann 1.532 € im Monat – das sind 75 % Ihrer heutigen Gesamtrate von 2.033 €. Bei gleicher Rate bliebe für die Tilgung nur noch 502 € monatlich übrig, und die Gesamtlaufzeit würde sich spürbar verlängern. Bei dieser Kreditsumme lohnt ein genauer Vergleich: Der Aufpreis für 15 Jahre ist eine Versicherung gegen eine Zinswende. Gut zu wissen: Bei Bindungen über 10 Jahre können Sie nach § 489 BGB zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen – die lange Bindung schützt also, ohne Sie unbegrenzt festzulegen.

Wie viel Gehalt brauche ich für 400.000 € Kredit?

Banken prüfen die Tragfähigkeit mit einer Haushaltsrechnung. Als grobe Faustregel gilt: Die Kreditrate sollte höchstens 35 % des Haushaltsnettos betragen. Für 400.000 € bei 10 Jahren Bindung und 2 % Tilgung heißt das:

Allein müssten Sie dafür rund 10.184 € brutto im Monat verdienen (Steuerklasse I, gesetzlich versichert, kinderlos). Das liegt über unserer Gehaltstabelle – rechnen Sie Ihr Gehalt im Brutto-Netto-Rechner nach. Ein Paar mit zwei gleichen Gehältern braucht je etwa 4.564 € brutto (4.600 € brutto in netto).

FAUSTREGELDie 35-%-Grenze ist eine Orientierung, keine Bankvorgabe. Banken rechnen mit Lebenshaltungspauschalen je Person, Nebenkosten der Immobilie (Instandhaltung, ca. 1–1,5 % des Kaufpreises pro Jahr bei Bestandsobjekten) und bestehenden Krediten. Kinder, Unterhalt oder ein Auto-Leasing senken die tragbare Rate deutlich. Gehaltswerte: Lohnsteuer 2026, Ø-Zusatzbeitrag 2,9 %.

Eigenkapital und Kaufnebenkosten: wie viel Haus kann ich mir mit 400.000 € leisten?

Ein Kredit von 400.000 € reicht mit 20 % Eigenkapital für einen Kaufpreis von etwa 500.000 €, mit 10 % Eigenkapital für rund 444.444 €. Banken erwarten außerdem, dass die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlt werden – sie werden nicht beliehen. Die größten Posten:

• Grunderwerbsteuer – je nach Bundesland 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein).
• Notar und Grundbuch – zusammen rund 2 % des Kaufpreises (Notar ca. 1,5 %, Grundbuchamt ca. 0,5 %).
• Makler – seit 23.12.2020 gilt beim Kauf von Wohnung oder Einfamilienhaus durch Verbraucher die Halbteilung (§ 656c BGB): Käufer zahlen höchstens so viel wie der Verkäufer, üblich sind 3,57 % inkl. MwSt. Ohne Makler entfällt dieser Posten.

20 %-Fall: Kaufpreis 500.000 €; 10 %-Fall: Kaufpreis 444.444 €. Nebenkosten = Grunderwerbsteuer + 2 % Notar/Grundbuch + 3,57 % Makler. Grunderwerbsteuersätze Stand November 2026 (zuletzt geändert: Bremen 5,5 % seit 1.7.2025). Notar- und Maklerkosten sind Schätzwerte.

Der Unterschied zwischen den Bundesländern ist erheblich: Zwischen Bayern und NRW liegen beim gleichen Kaufpreis 15.000 € Grunderwerbsteuer.

Sondertilgung und KfW-Förderung

Die meisten Banken erlauben kostenlose Sondertilgungen von 5 % der Darlehenssumme pro Jahr – bei 400.000 € also bis zu 20.000 € jährlich. Nutzen Sie das voll aus (10 J Bindung, 2 % Tilgung), sinkt die Restschuld nach 10 Jahren von 301.314 € auf 59.201 € und Sie sparen in der Zinsbindung 42.113 € Zinsen; der Kredit wäre nach 11 Jahren und 9 Monaten statt nach 27 Jahren und 3 Monaten getilgt.

• Bonuszahlungen, Steuererstattungen oder Erbschaften gezielt als Sondertilgung einsetzen.
• Liquiditätsreserve von drei bis sechs Nettogehältern behalten, bevor Sie sondertilgen.
• Prüfen, ob die Bank für Sondertilgungsoptionen einen Zinsaufschlag verlangt.

HINWEISDie KfW fördert Familien mit Kindern: Das Programm „Jung kauft Alt“ (308) gibt seit 3. August 2026 zinsgünstige Kredite von bis zu 140.000 € (1 Kind), 160.000 € (2 Kinder) bzw. 180.000 € (3+ Kinder) für den Kauf und die Sanierung eines energetisch schlechten Bestandshauses; die Einkommensgrenze beginnt bei 90.000 € zu versteuerndem Haushaltseinkommen (plus 10.000 € je weiterem Kind). Für klimafreundliche Neubauten gibt es „Wohneigentum für Familien“ (300), für alle Selbstnutzer das Wohneigentumsprogramm (124) mit bis zu 100.000 €. Konditionen ändern sich häufig – prüfen Sie tagesaktuell bei der KfW oder Ihrer Bank. Bei 400.000 € deckt ein KfW-Kredit nur einen Teil ab; der Rest bleibt ein Bankdarlehen.

Vergleich: benachbarte Kreditsummen

Jeweils 25.000 € mehr Kredit erhöhen die Rate bei 10 Jahren Bindung und 2 % Tilgung um rund 127 € im Monat – und das nötige Haushaltsnetto um etwa 363 €.

Zum Vergleich: Die Zinsen kosten Sie im ersten Jahr rund 44,93 € pro Tag.

Weitere Kreditsummen und Rechner

• 325.000 € Kredit1.652 € Rate (10 J, 2 %)
• 350.000 € Kredit1.779 € Rate (10 J, 2 %)
• 375.000 € Kredit1.906 € Rate (10 J, 2 %)
• 425.000 € Kredit2.160 € Rate (10 J, 2 %)
• 450.000 € Kredit2.288 € Rate (10 J, 2 %)
• 475.000 € Kredit2.415 € Rate (10 J, 2 %)
• BaufinanzierungsrechnerTilgungsplan & Sondertilgung
• Kaufnebenkosten-RechnerAlle 16 Bundesländer