Una hipoteca de 400.000 € cuesta hoy unos 1.930 € al mes a 25 años con el tipo fijo medio del mercado (3,16 % según el INE). Si alargas a 30 años la cuota baja a 1.721 €, y si la acortas a 20 sube a 2.251 €.
Multiplica por 2,2 la hipoteca media española (181.285 €): es un préstamo de vivienda cara (Madrid capital, Barcelona, Baleares o costa) que casi siempre exige dos ingresos altos. Con la regla habitual de no dedicar más del 35 % de los ingresos netos a la cuota, necesitarías cobrar unos 4.918 € netos al mes (30 años) o 5.515 € (25 años).
*Estimación: cuota variable si el Euríbor se mantuviera en su media de octubre de 2026 (3,239 %) con un diferencial típico de 0,60 %. Muchas variables tienen un primer año a tipo fijo más bajo.
Cuota de una hipoteca de 400.000 € a 15, 20, 25 y 30 años
La tabla compara tres escenarios realistas en noviembre de 2026: el tipo fijo medio que recoge el INE (3,16 %), una oferta fija bonificada de las que hoy anuncian los bancos (2,50 % TIN, exige nómina y seguros) y una hipoteca variable a Euríbor + 0,60 % (3,84 % hoy).
| Plazo | Fijo medio 3,16 % | Fijo bonificado 2,50 % | Variable 3,84 %* | Intereses (fijo medio) |
|---|---|---|---|---|
| 15 años | 2.793 € | 2.667 € | 2.927 € | 102.778 € |
| 20 años | 2.251 € | 2.120 € | 2.390 € | 140.136 € |
| 25 años | 1.930 € | 1.794 € | 2.076 € | 179.090 € |
| 30 años | 1.721 € | 1.580 € | 1.873 € | 219.606 € |
Pasar de 25 a 30 años rebaja la cuota en 209 € al mes, pero te cuesta 40.516 € más de intereses. En el otro sentido, acortar de 25 a 20 años sube la cuota 320 € y te ahorra 38.954 €. Y a 15 años pagarías 2.793 € al mes, con solo 102.778 € de intereses en total.
La diferencia entre el tipo medio y una buena oferta bonificada tampoco es menor: a 30 años son 141 € al mes y 50.632 € a lo largo del préstamo, aunque parte de ese ahorro se va en el coste de los productos vinculados (seguro de vida, hogar, tarjeta).
Cuadro de amortización: cuánto es capital y cuánto intereses
Con el sistema francés que usan casi todos los bancos españoles la cuota es constante, pero su composición cambia: el primer año de una hipoteca de 400.000 € a 25 años al 3,16 % pagas 23.164 €, de los que 12.486 € son intereses y solo 10.677 € amortizan deuda. No habrás devuelto la mitad del préstamo hasta el año 15.
| Año | Capital amortizado | Intereses | Deuda pendiente |
|---|---|---|---|
| 1 | 10.677 € | 12.486 € | 389.323 € |
| 5 | 12.114 € | 11.050 € | 343.078 € |
| 10 | 14.185 € | 8.979 € | 276.427 € |
| 15 | 16.609 € | 6.555 € | 198.384 € |
| 20 | 19.448 € | 3.716 € | 107.002 € |
| 25 | 22.772 € | 392 € | 0 € |
De ahí la recomendación clásica: si vas a adelantar dinero al banco, mejor en la primera mitad del préstamo, cuando la mayor parte de la cuota son intereses. En hipotecas fijas la comisión por amortización anticipada está limitada por la Ley 5/2019 (máximo 2 % los diez primeros años y 1,5 % después); en variables, el 0,15 % durante los cinco primeros años o el 0,25 % durante los tres primeros, según el contrato.
Hipoteca de 400.000 € a tipo variable: cuánto cambia con el Euríbor
El Euríbor a 12 meses cerró octubre de 2026 con una media provisional del 3,239 %, tras el 3,247 % de septiembre: más de un punto por encima de los mínimos de principios de año (2,22 % en febrero). Con un diferencial de 0,60 %, tu tipo variable sería hoy del 3,84 % y la cuota a 25 años de 2.076 €, 146 € más que con el fijo medio.
| Euríbor | Tipo aplicado | Cuota 25 años | Cuota 30 años |
|---|---|---|---|
| 2,24 % | 2,84 % | 1.864 € | 1.652 € |
| 2,74 % | 3,34 % | 1.968 € | 1.760 € |
| 3,24 % | 3,84 % | 2.076 € | 1.873 € |
| 3,74 % | 4,34 % | 2.187 € | 1.989 € |
| 4,24 % | 4,84 % | 2.301 € | 2.108 € |
Cada punto que suba el Euríbor añade unos 225 € al mes a esta hipoteca a 25 años (2.701 € al año), y cada punto que baje te ahorra 212 €. Hoy el fijo es más barato que el variable, algo que explica que el 64,1 % de las hipotecas sobre vivienda de agosto se firmaran a tipo fijo.
¿Qué sueldo necesito para una hipoteca de 400.000 €?
Los bancos españoles suelen aprobar hipotecas cuya cuota no supere el 30–35 % de los ingresos netos del hogar (el Banco de España recomienda no pasar del 30–40 %). Aplicando un 35 %, estos son los ingresos que te pedirían:
| Plazo | Cuota fija | Neto mensual mínimo (12 pagas) | Bruto anual aprox. (1 titular) |
|---|---|---|---|
| 20 años | 2.251 € | 6.430 € | 120.989 € |
| 25 años | 1.930 € | 5.515 € | 101.679 € |
| 30 años | 1.721 € | 4.918 € | 89.067 € |
Para una persona sola en la Comunidad de Madrid, 5.515 € netos al mes equivalen a un sueldo de unos 101.679 € brutos anuales (fuera de nuestras tablas, que llegan a 80.000 €; usa la calculadora de sueldo neto). Si sois dos titulares, a cada uno le bastaría con 2.758 € netos al mes, unos 44.829 € brutos al año por cabeza (ver 45.000 € brutos en netos). Con este importe, los bancos mirarán además la estabilidad laboral de ambos titulares y que el endeudamiento total (incluidos préstamos personales o de coche) no supere el 35–40 %.
Comparación: según los Registradores, la cuota hipotecaria media en España fue de 825 € al mes en el 2.º trimestre de 2026, un 34,3 % del coste salarial medio. Tu cuota a 25 años equivale a 234 % de esa media.
Entrada y gastos: el dinero que necesitas ahorrado
Los bancos financian como norma general el 80 % del valor de tasación (o del precio, si es menor). Una hipoteca de 400.000 € corresponde por tanto a una vivienda de unos 500.000 €, y tendrás que aportar 100.000 € de entrada más los impuestos y gastos de compra, que no se financian.
| Concepto (vivienda usada) | Madrid | Cataluña | Andalucía |
|---|---|---|---|
| Precio de la vivienda | 500.000 € | 500.000 € | 500.000 € |
| Entrada (20 %) | 100.000 € | 100.000 € | 100.000 € |
| ITP (Madrid 6 %, Cataluña 10–11 %, Andalucía 7 %) | 30.000 € | 50.000 € | 35.000 € |
| Notaría compraventa (estim.) | 1.050 € | 1.050 € | 1.050 € |
| Registro de la Propiedad (estim.) | 650 € | 650 € | 650 € |
| Gestoría (estim.) | 450 € | 450 € | 450 € |
| Tasación (estim.) | 600 € | 600 € | 600 € |
| Ahorros necesarios | 132.750 € | 152.750 € | 137.750 € |
En total necesitas entre el 27 % y el 31 % del precio en efectivo. La diferencia entre comunidades se debe casi por completo al ITP: comprar en Cataluña cuesta 20.000 € más de impuesto que en Madrid. Si la vivienda es nueva, en lugar de ITP pagarás un 10 % de IVA más el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) de la compraventa, que en la mayoría de comunidades va del 0,75 % al 1,5 %.
Hay rebajas importantes: muchas comunidades aplican tipos reducidos de ITP a jóvenes, familias numerosas o compradores de primera vivienda (Andalucía, por ejemplo, aplica un 3,5 % a menores de 35 años en vivienda habitual de hasta 150.000 €, y la Junta ha anunciado subir ese límite a 200.000 € y bajar el tipo general al 6,75 % en 2027; consulta los requisitos de tu comunidad). Además, jóvenes y familias con menores pueden acceder a financiación por encima del 80 % con la línea de avales ICO para primera vivienda, si cumplen los requisitos de edad, renta y precio y la entidad está adherida.
¿Qué vivienda compras con una hipoteca de 400.000 €?
Con 500.000 € de presupuesto (préstamo más entrada) y el precio medio registral del 2.º trimestre de 2026 (2.487 €/m² en España), comprarías unos 201 m² de media. Pero el mapa cambia mucho: en la Comunidad de Madrid (4.477 €/m²) serían 112 m² y en Andalucía (2.090 €/m²) 239 m².
Hablamos de viviendas grandes o muy bien situadas: en Madrid, Baleares o Barcelona, un piso amplio en buena zona; en el resto de España, casi siempre una vivienda unifamiliar. Ten en cuenta que el precio por metro cuadrado de las capitales y las zonas de costa está muy por encima de la media de su comunidad.
Hipotecas parecidas a 400.000 €
Cada 10.000 € adicionales de préstamo suben la cuota unos 43 € al mes a 30 años (al 3,16 %) y exigen 123 € más de ingresos netos mensuales.
Consejos para pedir una hipoteca de 400.000 €
- Con hipotecas de más de 300.000 € la tasación es decisiva: si sale por debajo del precio, el 80 % se calcula sobre la tasación y tendrás que aportar más entrada.
- Valora amortizar anticipadamente con bonus o pagas extra: en fijas, la comisión máxima es el 2 % los diez primeros años.
- Un bróker hipotecario o la banca privada pueden mejorar el diferencial; con importes altos, 0,25 puntos son 54 € al mes.
- Ojo con el ITP progresivo de Cataluña y Baleares: a partir de ciertos precios el tipo marginal sube y conviene calcularlo antes de ofertar.
- Usa nuestro simulador de hipoteca con el tipo exacto que te ofrezca tu banco: las cuotas de esta página son una referencia.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga al mes por una hipoteca de 400.000 €?
Con el tipo fijo medio del 3,16 % (INE, agosto 2026), unos 1.721 € al mes a 30 años, 1.930 € a 25 años, 2.251 € a 20 años y 2.793 € a 15 años. Con una oferta bonificada al 2,50 % la cuota a 30 años bajaría a 1.580 €.
¿Cuánto sueldo necesito para una hipoteca de 400.000 euros?
Con la regla del 35 % de esfuerzo, unos 5.515 € netos al mes a 25 años o 4.918 € a 30 años. Para una sola persona en Madrid equivale a unos 101.679 € brutos anuales a 25 años; con dos titulares, la mitad cada uno.
¿Cuántos intereses pago en total por 400.000 € de hipoteca?
Al 3,16 % fijo pagarías 140.136 € de intereses a 20 años, 179.090 € a 25 años y 219.606 € a 30 años.
¿Cuánto dinero necesito ahorrado para una hipoteca de 400.000 €?
Si el banco financia el 80 %, la vivienda costaría unos 500.000 € y necesitarías 100.000 € de entrada más impuestos y gastos: en total unos 132.750 € en Madrid, 137.750 € en Andalucía y 152.750 € en Cataluña (vivienda usada, gastos estimados).
¿Es mejor una hipoteca fija o variable de 400.000 €?
Con el Euríbor en el 3,239 % (media de octubre de 2026) y un diferencial del 0,60 %, la variable saldría a 2.076 € al mes a 25 años frente a 1.930 € con el fijo medio. Cada punto de subida del Euríbor añadiría unos 225 € al mes. La fija da estabilidad; la variable solo compensa si esperas bajadas del Euríbor.
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Fuentes y supuestos
- INE, Estadística de Hipotecas, agosto de 2026 (publicada el 26-10-2026): tipo medio de las hipotecas sobre viviendas 3,08 %; a tipo fijo 3,16 % (64,1 % del total); a tipo variable 2,95 % (tipo inicial); importe medio 181.285 €; plazo medio 26 años.
- Euríbor a 12 meses: media de octubre de 2026 del 3,239 % (dato provisional de mercado; septiembre 3,247 %, agosto 2,954 % según la nota del Banco de España del 01-09-2026). El valor oficial lo publica el Banco de España y el BOE a primeros de cada mes.
- Banco de España (BOE 20-10-2026): tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para vivienda libre, septiembre de 2026: 3,189 %.
- Ofertas de mercado: hipotecas fijas bonificadas con TIN del 2,00 % al 2,85 % (ranking Finect, 28-10-2026); variables bonificadas con diferenciales de Euríbor + 0,30 % a + 0,65 % (HelpMyCash, 01-11-2026).
- Colegio de Registradores, Estadística Registral Inmobiliaria 2.º trimestre 2026: precio medio 2.487 €/m² (Madrid 4.477, Cataluña 2.995, Andalucía 2.090); cuota hipotecaria media 825 €/mes, 34,3 % del coste salarial.
- ITP de vivienda usada: Madrid 6 %, Andalucía 7 %, Cataluña escala del 10 % (hasta 600.000 €) al 13 %. Notaría, registro, gestoría y tasación son estimaciones orientativas; desde la Ley 5/2019 el banco paga notaría, registro y gestoría de la escritura de hipoteca, y el comprador la tasación.